Kanzlei Lennestadt

Neben der sog. Eigenbedarfskündigung und der Kündigung wegen Zahlungsverzugs räumt das Gesetz einem Wohnungsvermieter die Möglichkeit ein, einen Wohnungsmietvertrag zu kündigen, wenn er durch das Festhalten an dem Mietvertrag an einer wirtschaftlich vernünftigen Verwertung des vermietenden Grundstücks gehindert wird. Diese gern falsch verstandene Regelung führt in der Praxis oft dazu, dass ein Vermieter, der sein vermietetes (Mehrfamilien-)Haus verkaufen will, die bestehenden Mietverträge kündigt mit der pauschalen Begründung, für unvermieteten Wohnraum einen höheren Kaufpreis erzielen zu können. Diese pauschale Behauptung ist nach der Rechtsprechung zur sog. Verwertungskündigung zu wenig. Fraglich war aber immer, welche Voraussetzungen eine Verwertungskündigung haben muss und wie diese darzulegen sind. Einen solchen Fall hatte jetzt das Amtsgericht Dachau zu behandeln. In dem den Urteil vom 10.05.2024 (Az. 4 C 240/22) zugrunde liegenden Sachverhalt hat ein Vermieter einen Wohnungsmietvertrag gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, und somit als Verwertungskündigung, gekündigt, da er bei fortbestehen des Mietverhältnisses ein erheblichen Kaufpreisabschlag von mehr als 20 % für die vermietete und zum Verkauf stehende Immobilie hinnehmen müsse. Diese konkrete und im Verfahren noch weiter spezifizierte Behauptung hielt das AG Dachau für ausreichend, zumindest Beweis zu erheben, ob die Behauptung des Vermieters, die vom Mieter selbstverständlich bestritten worden ist, überhaupt zutreffend ist. Diese Beweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutachtens führte dann zu dem Ergebnis, dass mit einem Verkehrswertverlust von 26,77 % zu rechnen sei. Dies war dem Amtsgericht dann genug, der Verwertungskündigung stattzugeben. Dabei hat das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass bereits bei einem Kaufpreisabschlag von 15 % bis 20 % eines vermieteten gegenüber eines unvermieteten Objekts ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 Ans. 2 Ziff. 3 BGB vorliege, der dem Vermieter zu einer Verwertungskündigung berechtige. Überschreite der Kaufpreisabschlag dann die 20 %-Grenze, komme es, so das AG Dachau, nicht mehr auf die weiteren wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters im Übrigen an. Bei einem solchen zu erwartenden Kaufpreisabschlag sei die Verwertungskündigung ohne Weiteres begründet.

Christoph Brüggemann

veröffentlich am 26.07.2024 07:05 Uhr