Kanzlei Lennestadt

Die Kündigung von Mietern, die beispielsweise durch wiederholte Lärmbelästigung den Hausfrieden nachhaltig stören, ist schon in „normalen Fällen“ schwierig. Entsprechende verfahren sind teilweise langwierig. Richtig problematisch wird so etwas aber dann, wenn der störende Mieter psychisch erkrankt und gegebenenfalls schuldunfähig ist. Gerade dann fällt der „schuldhafte Verstoß gegen mietvertragliche Regeln“ des Mieters schon rein sprachlich aus. Das alles ist aber kein Freibrief für psychisch kranke Mieter. Auch diesen kann das Mietverhältnis wegen wiederholter erheblicher Störung des Hausfriedens gekündigt werden, was sich aus einem Beschluss des Verfassungsgerichtshofs Sachsen vom 30.08.2023 (Aktenzeichen Vf. 40-IV-23 (HS)) ergibt. In dem dem Beschluss zugrunde liegenden Sachverhalt hat ein psychisch erkrankter Mieter über einen längeren Zeitraum, sowohl zu Tages- als auch zu Nachtzeiten, so massive Lärmstörungen in einem Mehrfamilienhaus verursacht, dass in deren Folge andere Mieter wegen der Störung ihr Mietverhältnis gekündigt hatten und eine Neuvermietung der angrenzenden Wohnungen nicht möglich war. Da der lärmende Mieter dieses Verhalten auch nach Abmahnung fortgesetzt hat, hat der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich, gekündigt. Da der Mieter die Wohnung nicht geräumt hat, hat der Vermieter Räumungsklage beim AG Dresden erhoben. Dieses hat der Klage stattgegeben. Zu der daraufhin erhobenen Berufung führte das Landgericht Dresden aus, dass für eine Kündigung wie der vorliegenden zwar in der Regel ein schuldhaftes Verhalten des Mieters erforderlich sei, dass dieses Schulderfordernis aber nicht absolut gelte, da auch bei Schuldunfähigkeit eines Mieters das zumutbare Maß von Störungen des Hausfriedens und damit die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten sein kann, was in der konkreten Abwägung zu der Annahme führe, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, weiter am Mietverhältnis festgehalten zu werden. Zwar gäbe es, was der Verfassungsgerichtshof Sachsen bestätigt hat, aus den Wertentscheidungen des Grundgesetzes, insbesondere des Artikel 3 Abs. 3 S. 2 GG eine Anforderung zur erhöhten Toleranz gegenüber nicht oder nur eingeschränkt verantwortlichen Mietern, allerdings sei diese Toleranzanforderung, auch wenn der Mieter aufgrund einer psychischen Erkrankung nicht in der Lage sei, das Unrecht seines Handelns zu erkennen, nicht grenzenlos. Überschreite das - detailliert darzulegende - Handeln des Mieters trotz Abmahnung die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter, wie hoch diese auch liege, so könne auch bei einem schuldunfähigen Mieter das Mietverhältnis wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens gekündigt werden.

Christoph Brüggemann

veröffentlich am 19.04.2024 06:11 Uhr